安徽省人大常委會(huì)審議通過(guò)了新修訂的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），此次修訂聚焦當(dāng)前物業(yè)管理中的諸多熱點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題，在業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制、公共收益歸屬與使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘與監(jiān)督等方面作出了一系列重要調(diào)整與細(xì)化規(guī)定，旨在進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

一、 強(qiáng)化業(yè)主自治：業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)運(yùn)作更規(guī)范、更高效

新《條例》著重完善了業(yè)主自治機(jī)制。明確要求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作的組織指導(dǎo)與監(jiān)督。對(duì)于不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者雖已成立但無(wú)法正常運(yùn)作的住宅小區(qū)，規(guī)定可以組建物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會(huì)部分職責(zé)，旨在破解“成立難、運(yùn)作難”的困局。細(xì)化了業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則和表決程序，鼓勵(lì)利用信息化手段進(jìn)行電子投票，提高業(yè)主參與決策的便利性與效率，確保業(yè)主共同決定權(quán)落到實(shí)處。

二、 明晰公共收益歸屬：收益歸業(yè)主，使用需透明

長(zhǎng)期以來(lái)，小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益（如電梯廣告、公共車位租金、場(chǎng)地租賃費(fèi)等）歸屬不清、使用不透明是引發(fā)物業(yè)糾紛的重點(diǎn)領(lǐng)域。此次修訂對(duì)此予以明確回應(yīng)，明確規(guī)定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的公共收益，歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為經(jīng)營(yíng)管理，但需單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年至少向業(yè)主公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。收益在扣除合理成本后，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。這一規(guī)定從根本上厘清了權(quán)屬，為保障業(yè)主的“錢袋子”提供了堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)。

三、 優(yōu)化物業(yè)選聘機(jī)制：引入競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)化服務(wù)與監(jiān)督

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與監(jiān)管方面，新《條例》進(jìn)一步規(guī)范了選聘程序，倡導(dǎo)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。強(qiáng)調(diào)了業(yè)主大會(huì)在選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的主體決定權(quán)。要求物業(yè)服務(wù)合同明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。條例還加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的日常監(jiān)督，要求其定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支、維修資金使用等情況，并建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，將評(píng)價(jià)結(jié)果與項(xiàng)目招投標(biāo)、評(píng)優(yōu)評(píng)先等掛鉤，形成“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)環(huán)境。

四、 回應(yīng)民生關(guān)切：聚焦停車、養(yǎng)犬、裝修等突出問(wèn)題

針對(duì)小區(qū)內(nèi)停車管理混亂、違規(guī)飼養(yǎng)寵物、違法裝修等常見(jiàn)矛盾，修訂后的《條例》也提供了更具操作性的管理依據(jù)。例如，對(duì)占用消防通道、公共區(qū)域停車等行為明確了處置措施；要求業(yè)主遵守飼養(yǎng)寵物的相關(guān)規(guī)定，避免干擾他人；加強(qiáng)了對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理，禁止違法變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需履行發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告的責(zé)任。

五、 健全糾紛調(diào)處機(jī)制：多元化解物業(yè)管理矛盾

為有效化解物業(yè)管理糾紛，新《條例》構(gòu)建了多元化的糾紛解決途徑。鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)協(xié)商方式解決爭(zhēng)議。明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的爭(zhēng)議。支持通過(guò)人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解乃至司法訴訟等多種渠道化解矛盾，力求將糾紛解決在基層、化解在萌芽狀態(tài)。

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此次《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的重大修訂，是對(duì)新時(shí)代社區(qū)治理和人民群眾對(duì)美好居住環(huán)境需求的積極回應(yīng)。通過(guò)強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利、規(guī)范企業(yè)行為、厘清經(jīng)濟(jì)關(guān)系、細(xì)化管理規(guī)則，為構(gòu)建權(quán)責(zé)清晰、運(yùn)行規(guī)范、質(zhì)價(jià)相符、和諧有序的物業(yè)管理新格局提供了有力的法治保障。其有效實(shí)施，不僅關(guān)乎千家萬(wàn)戶的切身利益與社區(qū)和諧，也將有力推動(dòng)基層社會(huì)治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平的提升。后續(xù)，相關(guān)配套細(xì)則的制定、各方主體的認(rèn)知與執(zhí)行，將是決定新規(guī)成效的關(guān)鍵所在。